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    誰在買買買?銀行“抄底”樓市的背后

    發布時間:2022-12-15 13:27| 來源:網站小編 收藏 99

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    地產資產是硬通貨,房企拋售資產、土拍市場冷清,是銀行們不會放過的“抄底”機會。


    不過,這并不代表銀行失去了克制。


    有數據顯示,從去年中期至今年第三季度,這13家銀行的投資性房地產,總體的增長率呈現負數,為-1.96%,說明自去年下半年地產圈紛紛暴雷以來,這些向來注重規避風險的債權人,還是地產下行的時候,保持著審慎。


    今年至今,尤其是11月份以來,地產股市、債市,以及股權融資市場,有了“久旱逢甘露”的狂歡,但也有不少人認為這場狂歡有待商榷。銀行要恢復房地產的投資熱情,可能要等到銷售回暖的時候。

    銀行“抄底”樓市 買樓買地

    → 45.2億!華夏銀行向首鋼定制數科大廈

    2022年11月底,華夏銀行作價45.2億,向第一大股東首鋼集團定制購買北京數字科技大廈,項目包含甲級寫字樓,以及部分商業,總建面13.55萬平。

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    該銀行在公告里的字里行間里,透露了將大樓作為辦公大樓的意圖。其直言,將建設建設數字科技運營研發中心,助力數字化轉型及產業數字金融發展。


    此外,還可以統籌在京辦公及業務發展布局,滿足數字科技人員辦公需求,降低管理及租賃成本。

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    → 30.3億!浙商銀行收購上海浦東辦公大樓

    2022年3月,浙商銀行以30.3億元的價格,購入了浦東新區浦東大道1500弄1號綠地創驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用。

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    項目土地使用面積37433.9平方米,包括一棟超高層寫字樓、一棟高層寫字樓及一棟商業樓。項目工程于2016年底開建,目前已竣工竣備證。


    據樂居財經了解到,去年年底,綠地就已以30億元的價格,轉讓創驛大廈60%股權予上海地產、上海城投。那時候,綠地承諾收到交易全款之日后最多不超過2年,按上海地產、上海城投資產管理實際投入金額加每年8%收益之和,回購上述60%股權。


    誰料創驛大廈還未等到綠地的回購,部分物業便已落入浙商銀行之手。


    → 48.53億!上海銀行購買綠地外灘中心T2幢項目

    2020年5月,上海銀行以總價款48.54億元,買入綠地外灘中心T2幢辦公樓項目,同樣也是作辦公之用。

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    據了解,本次上海銀行購置是位于上海市黃浦區小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢辦公樓及地下產權停車位。該標的類別為商辦用房,辦公物業建筑面積約為5.29萬平?!?/span>


    綠地外灘中心位于上海市黃浦區核心區域,占地面積12.67萬平,總建筑面積120萬平,根據規劃,將打造成包括46萬平方米超高層地標及高端企業總部辦公樓,8萬平地上和9萬平地下商業體,12.6萬平高端公寓,近5萬平的公共綠化和約4.2萬平超五星酒店為一體的超級綜合體。


    → 
    11.8億!齊魯銀行總部以房產置換加現金補償方式換得

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    2021年8月,齊魯銀行在其官網發布公告稱,為持續提供高品質的金融服務,改善業務辦理環境,齊魯銀行總行自2021年8月20日遷址至山東省濟南市歷下區經十路10817號。


    據了解,齊魯銀行新總部位于濟南市的CBD核心區,匯聚了郵儲銀行、農業銀行、興業銀行等眾多金融機構。齊魯銀行以房產置換和現金補差價的方式,換入評估價值為11.81億元的新辦公樓。換出的三處房產評估價值為9.01億元,現金補償比例達23.71%。


    → 還有這些銀行拿地方式打造總部


    廈門農商行則從拿地環節開始介入。2022年4月,廈門湖里區以4.66億元成功出讓了2宗地,其中之一為五通-高林片區2022G01地塊,由廈門農商行以2.45億元競得,擬打造廈門總部。


    2021年中,華潤銀行同樣以31.56億拿地,總部進駐珠海高新區;今年5月,長沙銀行也拿出3.92億拿地,將建總部第二辦公區。


    據不完全統計,2020年以來,有貴州銀行、柳州銀行、福州農商銀行、江安農商銀行、深圳農商行、溫州銀行等進行了總部搬遷。此外,還有多家銀行在忙于起高樓或喬遷的準備工作,有的項目正在規劃涉及,有的已經立項在建。


    這些銀行大都對CBD地段情有獨鐘,總部大樓的也奔著成為都市新地標而去。如江門農商行新總部大樓,位于新會樞紐新城今洲路與啟超大道交匯處西南側,該項目主樓為31層,建筑最高高度為142.2米,項目總投資10億元。


    從目前的施工情況來看,該項目工程總進度過半,預計明年3月份主塔樓將封頂。建成后,江門農商行將成為新會區第一高樓、江門市第三高樓。


    銀行接連的買地買樓舉動,與當下面對流動性危機而焦頭爛額的房企,迥然不同。


    在地產順境時,上海虹橋圈曾聚集著40余家房企總部,其中的申虹路,甚至有“地產一條街”之稱,而深圳、北京也是房企“遷都”、戰略牽引之所。


    但近兩年,黑鐵時代到來,地產商面臨流動性、經營問題,諸如恒大、藍光、奧山、禹洲等,有的不得將總部撤回老巢,有的將總部大樓放上質押臺,更凄慘者還將總部大廈賣掉,用以還債。

    說到底,作為債權人的銀行,與作為債務人的地產商,兩者的際遇簡直有著天壤之別。

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    大宗交易頻現!一線城市成交超千億
    房地產業為收購主力行業


    據此前世邦魏理仕發布的數據顯示,今年前三季度北京大宗交易投資總額不到200億元,三季度的總金額甚至不及2021年第一季度。此外,2019年-2021年北京大宗交易市場的全年投資總額均超過了600億元。


    世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗指出,今年第三季度頻見開發商拋售資產以加速現金回流,數宗辦公、商業和酒店交易與此前可比交易相比均有較大幅度的價格折讓,反映該類商業地產資本化率已進入上行渠道,物業收購窗口期進一步打開。


    不過,其它一線城市的表現好于北京。第三季度,深圳大宗交易市場表現活躍,共錄得6宗交易共計107.2億元,環比上漲超4倍,同比增長高達1.7倍。前三季度,深圳一共成交160.7億元,2019-2021年全年分別成交258億元、167.1億元、219.4億元。


    世邦魏理仕深圳分公司董事總經理吳偉冬判斷,未來幾個月,受政策影響的開發商調整將依然持續,開發商出售物業意向依然較強,深圳市場上可售寫字樓和購物中心物業的增多或將繼續帶來寫字樓大宗交易的增加。


    無論北京、深圳,還是廣州,開發商出售物業的較強意愿是大宗交易成交的一大驅動力,并且一線城市整體自用買家活躍。第三季度,廣州錄得六宗大宗物業交易,總成交金額約17.6億元,環比減少60%,但前三季度成交總金額達到124億元,同比增長50%,全年成交額有望超過2021年。


    上海方面,第三季度錄得13筆大單交易,成交金額達201.3億元,環同比分別下降0.1%及11.8%,但成交金額依然領先全國市場,前三季度總成交金額超過600億元,而2019年-2021年分別實現的總成交金額為847.2億元、690.37億元、1044.3億元。據時代財經統計,前三季度四大一線城市大宗交易總金額已經超過千億。


    “三季度經濟重啟,盡管交易周期有所延緩導致整體市場交易總額小幅回落,但自用企業購置寫字樓物業的需求高漲加之投資者對于市場預期逐漸轉好的態勢,有望推動交易規模在年末重回增長通道”,世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示。

    → 房地產業為收購絕對主力行業


    另外,據克而瑞資管(CAIC)監測顯示,房地產業為三季度的收購方主力,成交金額達到143.7億元,占總成交規模的37.7% ;從企業性質來看,國企地產為收購主力。在地產業下行趨勢下,不少房企通過置換資產盤活現金流,同時收購方公司也能獲得收益穩定和長期保值增值的資產。

    2022年1-9月內地32城收購方行業占比

    (按成交金額)

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    數據來源:CAIC商辦數據系統


    三季度大宗交易物業類型以辦公/研發辦公為主,占總交易規模的63.1%,其次為工業/物流,占比為27.4%,酒店及公寓規模次之。相較于去年三季度,除工業/物流及酒店/公寓資產外,其余成交的物業類型規模均不同程度減少,尤其商業及綜合體成交規模降幅明顯。


    投資態度轉變的背后


    事實上,一直以來,銀行與開發商的關系都頗為親密,但在地產寒冬之下,本就依靠金錢維系關系的“盟友”,也因房企的資金鏈斷裂而導致關系出現裂痕。


    地產行業對于銀行的影響,在各家銀行的財報中也是體現得淋漓盡致。 


    數據顯示,2021年,工農中建四大行房地產不良貸款余額超過1100億元,同比新增超408億元;房地產不良貸款占全部不良貸款的比例為10.87%,而2020年該項數據為6.95%,上升明顯。


    同期,四大行房地產行業的不良貸款率全部升高,工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行的房地產不良貸款率,分別為4.79%、1.85%、3.39%、5.05%。除了建行,其余3家銀行的不良貸款率在業內均處于較高水平。


    面對交易對手的違約,很多銀行翻臉不認人,頻頻與開發商對簿公堂。而一些銀行更是攥緊了錢袋子,對房地產開發類項目避而遠之。


    不過今年以來,銀行與房企的尷尬局面似乎正有所緩和。


    3月,招商銀行,興業銀行、浦發銀行、交通銀行、平安銀行相繼向地產“開閘放水”,積極響應監管層鼓勵商業銀行支持房地產收并購的號召,形式除了提供并購貸,還有發行并購債券等。


    眼下,“金融16條”、“三箭齊發”等政策性利好也在偏向地產行業。多家國有大型商業銀行接連出手,與多家房地產企業簽署戰略合作協議,提供包括信貸資金在內的多種金融支持。

    → 60余家銀行向100多家房企授信4萬億

    目前,據中指研究院不完全統計,近期有100多家房地產企業獲得銀行授信。從獲得授信的銀行個數來看,萬科最多為14家,其次是綠城、美的置業均為12家,然后是碧桂園、龍湖、華宇集團均為10家。從獲得授信額度看,綠城最多為4000億元,其次是萬科、碧桂園均超過3000億元,然后是美的置業1000億元。


    表:房企獲得銀行授信個數

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    數據來源:中指研究院綜合整理
    說明:截至2022年12月13日,整理匯總60余家商業銀行授信房企信息。


    從銀行端來看,60余家銀行機構落實政策精神,積極向房企授信,總額度4萬億左右。在已披露對房企授信總額度的銀行中,授信總額度較大的銀行依次為工商銀行、中國銀行、浦發銀行、興業銀行,對房企授信總額度分別為6550億元、6000億元、5300億元和4400億元。以上只是協議授信,具體授信情況還要商業銀行與房企根據情況進一步落實。

    表:銀行授信額度排行(億元)

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    數據來源:中指研究院綜合整理


    從公布的授信用途來看,意向資金將主要用于滿足房企的常規融資需求、多元融資支持、上下游信貸、住房租賃融資等方面,這與11月頒布的“金融16條”政策相契合。


    表:銀行授信用途

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    數據來源:中指研究院綜合整理



    來源:各銀行公告、進深News、樂居財經、
    時報周報、中指研究院

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